商品房买卖指引
【导读（dú）：商（shāng）品房买卖，属于老百姓生活中的大额交易，购房（fáng）者应选择规模大、信誉（yù）好（hǎo）的开发商，必要时由律（lǜ）师提（tí）供开发（fā）商资信（xìn）调查、合同审（shěn）查（chá）等（děng）法律服务，做好事前（qián）预防，避免（miǎn）受到损失。】
一、开发商（shāng）的主（zhǔ）体资格
查验五证：
1、土（tǔ）地使用权证。应以出让方式取（qǔ）得，划拨土（tǔ）地（dì）和集体土地均不（bú）得进行房地产（chǎn）开（kāi）发。居民用地为70年；工业用地为（wéi）50年；教育（yù）、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游（yóu）、娱（yú）乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。查验（yàn）土地使用权有无（wú）查封、抵押的情况，如有抵押情（qíng）形，根椐（jū）《物权（quán）法》一（yī）百八十二（èr）条（tiáo），土（tǔ）地使用权抵押，土地（dì）上房产（chǎn）应一并抵押，出（chū）现此（cǐ）种情形，可能导致购房合同无效。
2、建设用（yòng）地规划许可证。该证件是办理土地许可证（zhèng）的前提（tí），开发用地的实际用途、性质、界限、容积率等（děng）应与（yǔ）开发商提供（gòng）的建设（shè）用地许可证载明的内容相（xiàng）符（fú）。
3、建（jiàn）设工程（chéng）规划（huá）许可证。开发商如果没有取得该证件，按（àn）照《城市规划法》，其开发项（xiàng）目是（shì）违法的（de），将来无（wú）法（fǎ）取得房产证。城市规划部门有权责令（lìng）开发商停止建设，还可以（yǐ）限期拆除或者将违法（fǎ）建（jiàn）筑没收。
4、建设工程施工许可（kě）证（zhèng）。该（gāi）证件是办理房（fáng）屋产权证的必备要件，没（méi）有该证，购房者根本无法取得产权证。
5、商（shāng）品房（fáng）预（yù）售许可证或者销（xiāo）售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文（wén）件，没有取得该证件（jiàn），开发商不得（dé）对外销（xiāo）售商品房。(1)注（zhù）意该证件载明的开发（fā）商与商品（pǐn）房买（mǎi）卖合（hé）同（tóng）的出（chū）卖人是否为同（tóng）一（yī）个单位；(2)注意该证件（jiàn）是（shì）否（fǒu）包（bāo）含所要（yào）购买（mǎi）的楼盘；(3)查验该证件是否存在转借、冒（mào）用他人许可证的情（qíng）形。
【购房者可以登录（lù）大连市国（guó）土资（zī）源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商（shāng）品房（fáng）预售许可证，并且可以电（diàn）话查询（xún）82185638（市区四（sì）区），其它区（qū）（市（shì））县向当地房屋局或规划局电话（huà）查询。】
二、政（zhèng）府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾（yú）期交（jiāo）房、逾期办（bàn）证的违约责任
合同法第一（yī）百一十七规定（dìng）：因不可抗力不能履行（háng）合同的，根椐不可抗（kàng）力（lì）的（de）影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定（dìng）的除外。当事人迟延履行发生不可（kě）抗（kàng）力（lì）的，不（bú）能免除责（zé）任。不可抗（kàng）力是指不能预见、不能避免并且不能克服的（de）客观情况。一般表现为影（yǐng）响（xiǎng）合（hé）同履行的（de）灾难性事件，既（jì）包（bāo）括自然力量（liàng），如地震、水（shuǐ）灾、旱灾、暴（bào）风雪等（děng）；又（yòu）包括社会异（yì）常行为，如战争（zhēng）、暴乱、军（jun1）事（shì）封锁等。
审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大（dà），我们认为应区分以（yǐ）下（xià）三种（zhǒng）不同情况（kuàng）：
1、当政府（fǔ）行为是基于社会公（gōng）共利益（yì）作出的（de），应（yīng）认定为不可抗力，如建（jiàn）设过程（chéng）中发现文（wén）物遗（yí）址，高考、中考期间不允（yǔn）许（xǔ）施工（gōng），迎接重大社会活动（dòng）导（dǎo）致停工等。
2、当政府行为（wéi）针对特定领域、特定人作（zuò）出的，应考虑为（wéi）情（qíng）事（shì）变更（gèng）因素，应（yīng）依公平（píng）原则，允（yǔn）许开（kāi）发商进行（háng）合（hé）同变（biàn）更或者解除（chú）合（hé）同。如政府规（guī）划调整、市政配套（tào）设施不到位（水电煤燃暧等），这是现阶段开发商面临的主要问（wèn）题之一，这些（xiē）因（yīn）素开（kāi）发商不可控，虽然（rán）水（shuǐ）电煤燃暧已经大部分由相应企（qǐ）业完（wán）成，但首先市政（zhèng）基础（chǔ）设施需由相关政府管理部门审（shěn）批，而大（dà）部分（fèn）企业是龚断企业且为国有独（dú）资公司，保留了较浓厚的行（háng）政（zhèng）色彩，且与政府（fǔ）管理部门存在一（yī）定联系，很多（duō）时候不受市（shì）场规则（zé）与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开（kāi）发商也同样显失公平，尽管1999年《合同（tóng）法（fǎ）》没有规定（dìng）情事变更原则，在立法缺失（shī）的情况下，可以依公（gōng）平原则弥补法律漏（lòu）洞。我国的《民法通（tōng）则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对（duì）当事人的（de）情事（shì）变（biàn）更的诉讼请求予以（yǐ）支持。
3、当政（zhèng）府行为是（shì）基于第三人的过错做（zuò）出（chū）的，则不（bú）能认定为不可（kě）抗力，不能免（miǎn）除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。
三、房屋面积条款
建设（shè）部标准合同（开（kāi）发（fā）商提（tí）供）第五条关（guān）于产权登记面积与合同约定面积差异有两种处（chù）理方式：一是双方自行约定，有（yǒu）的约定为“按房屋产权证面积进行据实结算，多退少补”，一般情况下（xià）期房的（de）暂测面（miàn）积与实测（cè）面积（jī）误差率不大时不会出现纠纷，但当误差率较大时，购房者（zhě）就（jiù）要补交较多的房（fáng）屋差价款。二是按（àn）《关于（yú）审理商品房买卖合同纠纷（fēn）案（àn）件适用法律若干问题的解（jiě）释》第十四条第（dì）二项，此种约定更（gèng）有利（lì）于（yú）平衡各方利益。即（jí）面积误差比绝对值超过3%时（shí），买受（shòu）人有权退房（fáng），买受人不退（tuì）房的，产（chǎn）权登记面积大于合同约定面积时，面积误差（chà）比在3%以（yǐ）内（含3%）部分的（de）房价款由买（mǎi）受人补足（zú）；超出3%部分（fèn）的房价款由了出卖人承担，产权归买（mǎi）受人。
四（sì）、商品房交钥匙应注意的问题（tí）
商品房具备建设部标准合同第八条及（jí）第十四条（tiáo）规（guī）定的交（jiāo）付使用条件，开发商应书（shū）面（miàn）通（tōng）知购房者办理交付手（shǒu）续（xù）。购房者应根据法律、法规规定及合同约定对（duì）住宅设（shè）备、设施的正常运行及房屋（wū）各主要（yào）方（fāng）面逐（zhú）项（xiàng）进行验收（shōu），同（tóng）时，开发商应向购房者（zhě）出示并（bìng）提供该合同第八条规定的证（zhèng）明文件和（hé）《建筑工程竣工（gōng）验（yàn）收（shōu）登记备案表（biǎo）》、房地（dì）产管理测（cè）绘部门实测（cè）房屋（wū）面（miàn）积数据、《住宅质量（liàng）保证书》、《住宅使用（yòng）说明书（shū）》等证明文件（jiàn）。
五（wǔ）、住宅（zhái）质量（liàng）保证书应包括哪些内（nèi）容
《住（zhù）宅质量保证书》是购房者要（yào）求开发（fā）商承担（dān）保修责任的有（yǒu）效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修（xiū）复责任（rèn）；出（chū）卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买（mǎi）受人可以自（zì）行或委托他人修复。修（xiū）复费用及修（xiū）复期间造成的其它损（sǔn）失（shī）由出卖人承担。《住宅（zhái）质量保（bǎo）证书》应包括以下内容，在正（zhèng）常使用（yòng）下（xià），房屋（wū）建筑（zhù）工程的最低保（bǎo）修（xiū）期限为：（一（yī））地基基础和主（zhǔ）体（tǐ）结构（gòu）工程，为设计（jì）文件规定的该工程（chéng）的（de）合理使用年限；（二）屋面防水（shuǐ）工程、有防（fáng）水要求的卫（wèi）生间（jiān）、房间和外墙面的防渗漏，为（wéi）5年；（三）供热与供冷系统（tǒng），为2个采暖（nuǎn）期、供冷期；（四）电气系（xì）统、给排水管（guǎn）道、设备安（ān）装为2年；（五）装修工（gōng）程（chéng）为2年。 其他项（xiàng）目的（de）保（bǎo）修期限由建设单位和施工单位约定。以上（shàng）内（nèi）容应写入《商品房质量保证书》中，其约定的保修期限不得（dé）短（duǎn）于以上（shàng）最低期限。
六（liù）、主管部门（mén）没（méi）验收的房子（zǐ）能交钥匙（shí）吗
对此问题（tí）司（sī）法理论界、实务界认（rèn）识（shí）不一，各地法院对于此（cǐ）类问题判决不（bú）统一。建设（shè）部门、工商（shāng）部门联合制定的《商品房买卖合（hé）同》示范文本第八条（tiáo）交付期限中，双方（fāng）可以约定“商品房经验收（shōu）合格”即（jí）可（kě）交付使用（即建设、设计、施工（gōng）、监（jiān）理单位进行验收），有些（xiē）法律研究者（zhě）认为该条款违反了（le）《城市房地产开（kāi）发经营管理条例》第（dì）十七条规定：“房地产（chǎn）开发项目竣工，经验（yàn）收合（hé）格后，方可使用；未（wèi）经验收或（huò）者验收不合格，不得交付”、“房地产项目（mù）峻工后，房地（dì）产开发企业应当向项目所在地（dì）的县（xiàn）级（jí）以上人民政府房地产开发（fā）主（zhǔ）管（guǎn）部门提出峻工验收申请。房地产开（kāi）发主管部门（mén）应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共（gòng）安全的内（nèi）容，组织工（gōng）程质（zhì）量监督、规划、消防、人防等有关部门或（huò）者单位进行验收。”
我（wǒ）们（men）认为（wéi）商品房验收标准（zhǔn）问题，建设管理、工商（shāng）管理部门主要从行业管理角（jiǎo）度出发，其示（shì）范合（hé）同具有一（yī）定（dìng）的合理性，也（yě）符（fú）合现阶段国情，因为（wéi）综合验收由于各（gè）种原（yuán）因有时久拖不决，如此一来，有可能错过了最佳（jiā）销售时机。但是，如果开发商所交付的房屋（wū）违反（fǎn）《建筑法（fǎ）》、《消防法》《房地产管理法》的禁（jìn）止性规定的情况下，即使建设、设计、施工、监理单位（wèi）验收合格，也（yě）应认为其验收无效，其交（jiāo）付行为无效。
七、小产权房（fáng）、军产房的法律性质。
小产权房即建设（shè）在集体（tǐ）所有土地（dì）上的（de）房屋，其虽然大量存在，却因违（wéi）反（fǎn）法（fǎ）律规定，不受法（fǎ）律保护。由于房价（jià）居（jū）高不下，有（yǒu）些购（gòu）房者迫不得已购买小产权（quán）房，小产权房已经存在（zài）多（duō）年（nián），政府有（yǒu）关部（bù）门一（yī）直未采取有（yǒu）力制止措施，只是在2007年（nián）国土资源部（bù）、建设部有过通知。律师认为（wéi）购买小产（chǎn）权房应慎重（chóng）。
军（jun1）产（chǎn）房（fáng）没有所有权，只有永久使用权，军产（chǎn）房未经解（jiě）放军总后勤（qín）部审批是（shì）非法的（de），其权益不受法律保护。现（xiàn）在军产房大量存在，交（jiāo）易活跃，购买前必须查（chá）验（yàn）该项（xiàng）目（mù）是否经（jīng）过总后勤（qín）部审批，否（fǒu）则可能面临房去财空（kōng）的风险。
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