目前住（zhù）宅小（xiǎo）区车（chē）位大致可（kě）分为（wéi）四类（lèi）：小区地面停车位、人（rén）防地下停车位、非人防地下停车位、小区内（nèi）独立建（jiàn）设的停车位（wèi）（库）。要分（fèn）析小区各类（lèi）停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同（tóng）情况、特点进行分类分析。
　　一、地面停车（chē）位
　　地（dì）面（miàn）停车位是指直（zhí）接设（shè）置在（zài）小区地表，以（yǐ）划线分割方（fāng）式表明界限的停车设（shè）施，可分为规（guī）划（huá）地面（miàn）停车位和占用（yòng）业主共有道路或（huò）其他（tā）共有场地的停车位。
　　1、规划的（de）地面停车位（wèi）。

该类车位是（shì）指（zhǐ）经规划（huá）部门批准，小区开发（fā）商在（zài）小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工（gōng）图、竣工图上均（jun1）有体（tǐ）现。《物权法》第（dì）74条规定，“建（jiàn）筑（zhù）区划（huá）内，规划用于停放汽车的车位、车库（kù）的归属，由（yóu）当事人通（tōng）过出售、附（fù）赠或者出租等方（fāng）式约（yuē）定”。

2、占用业主共有（yǒu）的道路或者其他（tā）场所用于（yú）停（tíng）放汽车的（de）车位。《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有（yǒu），但（dàn）属于城镇公共道路的除外。建筑（zhù）区划内的绿地，属于业主共有，但属（shǔ）于（yú）城（chéng）镇公共绿地或者明示属于个人的（de）除外。建筑区（qū）划内的其他公共场所、公用设施和物业服（fú）务用房，属于（yú）业主共有”。第74条（tiáo）第3款明确规定“占用业主（zhǔ）共有的（de）道路（lù）或者其他场所用于停放汽车的（de）车位，属于业主共有”。对（duì）于该类地面车位的归属（shǔ），因法律明确规定属于全体业主所（suǒ）有，所（suǒ）以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满的主要（yào）原因是物业公司常常对这些车位（wèi）收取车位使用费（fèi）。物业公司收取车位（wèi）使用费的作法（fǎ）是有法律依据的（de），《陕西省物业管理（lǐ）条例》第七十（shí）五条（tiáo）第二款规定（dìng）：占用物业管理区域（yù）内业主共有道（dào）路、场地（dì）停放机动车辆的（de），由业主大会（huì）决定是（shì）否（fǒu）收取场（chǎng）地占用费、收取标准和用途等事项。业（yè）主大会决定收取机（jī）动（dòng）车（chē）辆场地占用（yòng）费的，场地占用费属于（yú）全体（tǐ）业主（zhǔ）共有，业主（zhǔ）委员会可以委托（tuō）物业服务（wù）企业（yè）代为收取。当（dāng）然，物业公司收取（qǔ）的车（chē）位（wèi）场地使用费在（zài）扣（kòu）除部（bù）分（fèn）车位管理物（wù）业费后应纳入小区业主共有账户，车位（wèi）管理物业费的提取比例一（yī）般由物业公司与小区业主委员会协商确定。
　　二、人防（fáng）地（dì）下停车位
　　人防地下停车（chē）位是指结（jié）合地下人防工程修建的（de）停（tíng）车位，这些停车位属（shǔ）于人（rén）防工程的（de）组成部（bù）分。对（duì）于人防（fáng）地下停车位（wèi）的权属理论界（jiè）存在争议，主流观点分两类：一类观点（diǎn）认为人民防空工程（chéng）属于国防工程的组成部分，所（suǒ）有（yǒu）权归（guī）国家所有，开发（fā）商无权处分（fèn）；另一类观点（diǎn）认为（wéi）人民防（fáng）空工程因由（yóu）开发（fā）商投资（zī）建造，所以应属于开发商所有（yǒu），但战时（shí）国家可无条件征用（yòng）。

三、非人防地下停车位（wèi）
　　《城市地下空间开（kāi）发利用管（guǎn）理规（guī）定（dìng）》对该（gāi）类（lèi）车（chē）位的权（quán）属有不同于物权法的规定，该法规（guī）25条规定，“地下工程（chéng）应本（běn）着‘谁（shuí）投（tóu）资、谁（shuí）所有、谁受益（yì）、谁（shuí）处分（fèn）’的原则，允许建设单位对其投资（zī）开发建设（shè）的地下工程（chéng）自营或依法进行转（zhuǎn）让、租赁”。对（duì）于该（gāi）类地下车位，开发商可以选择向（xiàng）国土部（bù）门缴或者（zhě）不缴土地（dì）出让金，如果（guǒ）开发商缴纳该（gāi）车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车（chē）位的地（dì）库办理权属（shǔ）初始登记，但因为单个地下车位（wèi）不符（fú）合“房屋”独立使用空间的特（tè）征，即使（shǐ）该（gāi）地库办理了初始登记也无法办理（lǐ）该类车（chē）位的单独的产权证（zhèng）。目（mù）前住（zhù）宅小区，开发商（shāng）一般选择转让车位使（shǐ）用权或者出（chū）租的方式处分（fèn）该部分车位，但该类（lèi）车位的处分过程中，不管（guǎn）是转让协议（yì）还是租赁协议均无法（fǎ）办理备（bèi）案，属监（jiān）管的空白区，亟（jí）待政府出台监管措施。
　　四、独立（lì）建设的停（tíng）车位（库）
　　该类车（chē）位（wèi）具（jù）有（yǒu）独（dú）立性，其是（shì）在（zài）开发商拥（yōng）有独立使用权（quán）的土地上投资建设的车位，能够依法（fǎ）办理产权（quán）初始登记和转移登记，初始登记后其所（suǒ）有权明确（què）由（yóu）开（kāi）发商享有，在出售（shòu）给特定业主（zhǔ）办理转移登记（jì）后，产权（quán）为特定业主（zhǔ）所有。该类车位（wèi）为（wéi）最“正规（guī）”的车（chē）位，基（jī）本（běn）可等同于房屋看待，转让协议（yì）等均须在政府部（bù）门备案，并可办理不（bú）动产登记权属证书。但是因投资成本（běn）较大（dà）等原因，开（kāi）发（fā）商投（tóu）资修（xiū）建该类车位的意愿不高，该（gāi）类（lèi）车（chē）位在实（shí）践（jiàn）中不多（duō）。

从上述分析也可看出，除地面（miàn）停车位和独立建设的停车位（库）其权属（shǔ）法（fǎ）律规定明确外（wài），现有法律法规（guī）对于其余两类地下停车位的权属（shǔ）并无特（tè）别明确规定，实（shí）践中也处于政府监管的盲区，其权属的（de）厘清（qīng）尚待法律法规的完善。