中国经（jīng）济周刊5月18日报道房产税开征脚步声渐（jiàn）近。

5月12日，一则“上海近日将（jiāng）出台楼（lóu）市调（diào）控细（xì）则（zé）并（bìng）征收（shōu）房（fáng）产税”的消息（xī）占据各（gè）大网站的（de）显著位置。而（ér）一个（gè）星期前的（de）5月4日（rì），国务院法制办财（cái）政金融司副司长季怀银也通（tōng）过（guò）官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是（shì）保证（zhèng）住（zhù）房市场（chǎng）健（jiàn）康发展的（de）治（zhì）本之策，也是解决当前我国面（miàn）临的多项棘手问题的治本之策，早开征比（bǐ）晚开征好，但需分步实施而非一（yī）蹴而就”。

这（zhè）一表态意味（wèi）着政府开（kāi）征住房（fáng）保有环节税的（de）基（jī）本框架和政策措施已（yǐ）基本成型。

本刊（kān）获悉（xī），中央政府已紧（jǐn）锣密鼓地进行房产税（shuì）各项（xiàng）准（zhǔn）备（bèi）工作，其中包括（kuò）税种设（shè）置（zhì）、征税范围、免征额和税率（lǜ）的设定等（děng）细节。中央财税部门的基（jī）本思路是，对1986年发布（bù）的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到（dào）个人非营（yíng）业（yè）性（xìng）房产（chǎn），在某些房价上涨（zhǎng）过快城市先行试（shì）点。

开征房产税最现实

关于房产税开（kāi）征（zhēng），目前流传有多种（zhǒng）版本，如上海（hǎi）开征房（fáng）产保有税，重庆（qìng）获批房产（chǎn）特别消（xiāo）费税。此外，物业税空转也一直是媒体（tǐ）关注的焦点。

“这几个名（míng）称其实（shí）说的是一个事情，在（zài）概念上（shàng）没有准确不（bú）准（zhǔn）确之说（shuō），我认为表述比（bǐ）较合理的是房地产税;但是（shì）在具体操作（zuò）上面，用别的说法也没有关系，比如（rú）叫房产保有税也不是不行（háng）。”财政部财科所所长贾康向《中国经济周刊》分析说。

中央财经大学税务学院副（fù）院长刘桓认为，重庆（qìng）的房产特别消费税是最不（bú）靠谱的，“因为房产特（tè）别（bié）消费税肯定是流转税（shuì），需要在买卖中缴（jiǎo）税，这就违背（bèi）了房地产税是财产税的基本性质，税（shuì）理上是讲不通（tōng）的;此外，还增加了买（mǎi）房人的负担，搞不好，还有可能变成（chéng）涨价的因（yīn）素。

“上海提（tí）出的保有税这个说法是（shì）对住房保有环节征收（shōu）的房产税，这句（jù）话是被（bèi）媒体通俗化（huà）了，其实（shí）房产（chǎn）保有税就是房产（chǎn）税，只不过过去房产税只是对商业地产开征（zhēng）。” 刘桓说。

房产税（shuì）在中国并非新税种。1986年10月（yuè）即在（zài）城市、县城等按（àn）年征（zhēng）收，其中，对个人所有非营（yíng）业性房（fáng）产免征。而物业税，早在2003年（nián）10月召开的中共十六（liù）届三中全会时就写入了决议，并于2003年开始（shǐ）在全国进行（háng）物业税“空（kōng）转”试点，其重要内（nèi）容就（jiù）是“房（fáng）地产模拟评（píng）税（shuì）试点”(评税试点范围仅（jǐn）针对经营性房产，不（bú）涉及居民个人住宅)。截至2009年末，已经（jīng）有（yǒu）北京、江苏、深（shēn）圳（zhèn）、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福（fú）建、天津10个（gè）省（shěng）份(含计划（huá）单（dān）列市)试点模拟评税。今（jīn）年（nián）开始，模拟评税试（shì）点扩大至全国，每个省份选（xuǎn）择一个城市进行试点。

“有（yǒu）了10个省（shěng）份物业税“空转（zhuǎn）”的经验，房产税评（píng）估税基，在（zài）技术上不存（cún）在问题（tí）。”贾康告诉《中（zhōng）国经济周刊》。

在刘桓（huán）看来（lái），物（wù）业税是一个好税（shuì）种，如果开征（zhēng）房产税还（hái）存（cún）在土地（dì）使（shǐ）用税（shuì）问（wèn）题，“一所（suǒ）房（fáng）子，要交（jiāo）土地（dì）使用税、房产（chǎn）税，比（bǐ）较复杂。如果开征物业税，可以把土（tǔ）地使用（yòng）税、房（fáng）产税合在一块，在交了（le）土地出（chū）让金之后，土地就（jiù）不用再交使用（yòng）税了。因此，开征物（wù）业（yè）税，会对费、税的管理进行（háng）重新规范。而（ér）房产（chǎn）税只是在原有基础上征税（shuì），综合（hé）配套的（de）进一步改（gǎi）革目标是达不到的。”

但他同（tóng）时表示，目前由于物业税（shuì）开（kāi）征涉及到的利益方比较（jiào）多，首先绕不（bú）开立（lì）法程序，“要出台物业税，肯定要先通（tōng）过人大（dà）立法变成法律，虽然从长（zhǎng）远看是（shì）一个好税种（zhǒng），但是（shì）‘远水（shuǐ）不解近渴（kě）’，开征（zhēng）房产税（shuì）更为现实。”

刘桓告诉记者，房产税在美国（guó）就叫房（fáng）地（dì）产税。在美国，房地产（chǎn）包含土地所有权（quán），买卖、转让时是房子跟地一起转让（ràng）。但在（zài）中国（guó），由于土地属于国（guó）有（yǒu），如果按照房地产税来征（zhēng）收不（bú）合适（shì）。

“其实当时之所（suǒ）以（yǐ）提出物业税概念（niàn），核心是绕（rào）开地权的问题，毕（bì）竟地（dì）面（miàn）建筑是（shì）你的;而（ér）没有土地的地面建筑，在香港（gǎng）就叫物业，所以（yǐ）当时就提出要（yào）开征（zhēng）物（wù）业（yè）税。虽然有（yǒu）点不（bú）伦不类、怪模怪样，但（dàn）是准（zhǔn）确地表达了（le）这个含（hán）义。” 刘桓告诉记者，叫什（shí）么名称并不重要，重要的是能不能开征（zhēng）以及能不能（néng）达到开（kāi）征的（de）目的。”

5月11日，国家税务总局一位官员在（zài）一（yī）个公开场合表示，“前段时间大（dà）家所说的住房保有（yǒu）税、房产消费税（shuì）都是错误的，并没（méi）有这两个税（shuì）种。根据现（xiàn）有（yǒu）的法律（lǜ），房产税与物（wù）业（yè）税（shuì）有可能启用。”

“不太（tài）可（kě）能是物（wù）业税，有（yǒu）可能是房产税。” 这位（wèi）官（guān）员说。

上海、北京或将率先试点

目（mù）前，物业税试点还在（zài）紧锣密鼓进行，而房产税的开（kāi）征已经提上议事日程。

近日，有消息称，上海正紧锣（luó）密鼓（gǔ）讨论制订（dìng）上（shàng）海楼市调控（kòng）细则（zé），其中包括房产税征收办法。最终选定的（de）方案是应（yīng）用（yòng）现有的房产税概念，初步草案将家（jiā）庭人均面积（jī）作（zuò）为（wéi）是（shì）否征（zhēng）收房产税的重要依据，如果符合征（zhēng）税（shuì）条件（jiàn），需按年支付相当于房产价值8‰的房产税（shuì），计税基础为评估价（jià）而非房产成交价（jià）。

针（zhēn）对上（shàng）述（shù）传言，刘（liú）桓分（fèn）析认为，这（zhè）或许是上海已经得到默许试点的一个信号（hào），国家如果开征（zhēng）房产（chǎn）税，或（huò）许会拿上海、北京（jīng）、深圳等城市做先行试（shì）点地区。只（zhī）不过上海公布了房产税消息，北京目前没有表态。

“房产税（shuì）虽属地方税，但税收立法权在中央，上海能不能（néng）开通试点还要（yào）视中央统一的部署。”刘桓说。

房产（chǎn）税（shuì）调控（kòng）力度（dù）不大（dà）

我国现行的（de）房（fáng）地产税制，是在1994年（nián）税（shuì）制改革的（de）基础上逐步形成的。在现行的税制（zhì）中，房地（dì）产业领（lǐng）域涉及的税项主（zhǔ）要有营业税、土地（dì）增值税、房地产税、契税（shuì）、耕（gēng）地占用税、企业所得税、个人所得税、印花（huā）税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定（dìng）资产方向调节税等10多类。现行税制把（bǎ）行政机关、人民团体、军队自用、财政拨（bō）付事（shì）业费的机构、个人居（jū）住（zhù）用房等（děng）房产列为免（miǎn）税对象。

如（rú）果征收房（fáng）产税有两个（gè）关键因素：计税依据和税基如何确定。

已经披露（lù）并广为流传（chuán）的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相（xiàng）当于房（fáng）产（chǎn）值（zhí）8‰的（de）房产税。这意味着，如果一套房子价值100万元，那么，每（měi）年（nián）应交（jiāo）房产税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房产税对商业（yè）地产开（kāi）征的（de）额（é）度。

记者注意到，在1986年（nián）版的（de）《房产税暂行条例》中规定，对于不出租的房产，计税（shuì）依据（jù）是（shì）房产原（yuán）值一次（cì）减（jiǎn）除（chú）10%至（zhì）30%后的余值，若（ruò）没有房产原值（zhí）作为依据，则由房（fáng）产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为（wéi）1.2%;对于出租的（de）房（fáng）产，租金收入为计税（shuì）依据，税率为12%。

据（jù）记者了（le）解，目前上报（bào）国务院法制局和人大法工委的方案，也是（shì）按照原来的房产税，比照商业经（jīng）营性地产自用房产的办法，原值打7折（shé）再乘以1.2%。

刘（liú）桓给记者算了一笔账（zhàng），比如，一套价值 100万的房子，按照（zhào）70%折旧后做为依据，就是70万（wàn），每年征（zhēng）收1.2%就是（shì）8400元。这跟上（shàng）海（hǎi）的8‰的房产税比较（jiào）接近。

上述国家税务总局官（guān）员表示，“如果开征房（fáng）产税，调（diào）控力度并不（bú）大，不必太恐慌。”

(本（běn）文来源：中（zhōng）国（guó）经（jīng）济（jì）周刊 作（zuò）者：王红（hóng）茹)