眼（yǎn）下（xià），虽然楼市新政出台，本市（北京）的二手房买卖热（rè）度有所降低，但二手房引发（fā）的合同纠（jiū）纷却（què）居高不下。今天记者从海淀法院（yuàn）获悉，目（mù）前二手房买卖（mài）合同纠纷中存在3个（gè）“雷区”，法官就此提示买房人，在购买房屋前需考虑周全。

纠纷1

网（wǎng）签（qiān）前（qián）卖房（fáng）人反（fǎn）悔多交税

王先生购买（mǎi）张女士位于海淀区的一套三居室（shì）住房，售价为300万元，约定由买（mǎi）方王先生支付该房屋全部税款。鉴（jiàn）于房价较高，买卖（mài）双（shuāng）方便协商通过避税的方式为王（wáng）先生减少购房支（zhī）出，具体做法是网（wǎng）签合（hé）同时将房价报低至120万元。

不料，网签（qiān）之（zhī）前（qián）张女（nǚ）士“反悔”，坚（jiān）持（chí）要求按照购房款全（quán）额纳税（shuì），导致王先生“损失（shī）”税款共计17万元，一怒之下将王女士诉（sù）至法院。

法官（guān）提示：根据我国合同法的规定，恶意（yì）串通、损害国（guó）家、集体（tǐ）或者第三人利益的合同属无效。王（wáng）先生与张女士妄图通过低报房屋实际成（chéng）交（jiāo）价格而逃避缴纳（nà）税款的义务（wù），即属于恶意串通、损害国家利益，该行为依法属无效行（háng）为。即使张（zhāng）女士事后（hòu）反悔，王先（xiān）生（shēng）也无法（fǎ）要求（qiú）张女士履行原来的承诺，其因此“多（duō）交的”税款（kuǎn）只能自行负担。因此，作为（wéi）买（mǎi）房人在与卖方磋商房价时（shí）应当（dāng）努力将房屋价格谈到（dào）自（zì）己可以（yǐ）接受（shòu）的（de）价位，而不是寄希望于避（bì）税（shuì）。

纠纷2

买房无（wú）法迁户口

徐女士系外地人，大学（xué）毕（bì）业后留京并将户口落在单位的集（jí）体户口。现在徐（xú）女士面临结婚（hūn）生子的问题（tí），而（ér）单位的集体户口无法（fǎ）给孩子落户，故其购买（mǎi）房屋的一个重（chóng）要目的（de）就是能将自己的（de）户口迁（qiān）入（rù）。通过（guò）中介公司（sī）的居间（jiān）介绍，徐女（nǚ）士（shì）与出卖方签了房屋买卖合同。

但（dàn）此后徐女士得知其购买的房（fáng）屋因没有在公安局户籍（jí）科备案（àn），故无法迁（qiān）入户口，无奈之下与出卖（mài）方解除了（le）房（fáng）屋买卖合（hé）同，不仅错过了购（gòu）房（fáng）时机，还（hái）多支（zhī）出一笔中介费。徐女士称（chēng）其买（mǎi）房前向中介（jiè）公（gōng）司（sī）口头表达（dá）过落户的要求，中介公（gōng）司也口头答（dá）复说房（fáng）屋可以（yǐ）落户（hù）。但对（duì）徐女士的该说法（fǎ）没有任何（hé）证（zhèng）据（jù）。

法官提示（shì）：购买二手房除了对房屋的产权、年代、户型（xíng）、朝（cháo）向、价（jià）格（gé）等因素有一般（bān）要求外，买房人还会对房屋（wū）有一些特殊的要求，比（bǐ）如要求房屋属于学区房（fáng）、要求房屋可落户（hù）等（děng）等。买房人在看房时可能会对房屋出卖（mài）方和房（fáng）产中（zhōng）介方提出过这些特殊要求，但如果在书面合（hé）同中没有体现，一（yī）旦目的落空（kōng），产（chǎn）生纠纷（fēn），事（shì）后（hòu）取证将困难重重（chóng）。为降低交易风险，建议购房人将对房屋的特殊要求写入书面居间合同（tóng）和（hé）房屋买卖合同（tóng），并明确约定（dìng）违约责任，以便事后“有章可循”，减少损失。

纠纷3

夫妻卖房仅一方签字

宋先生与陈女士（shì）是夫妻关系（xì），陈女士名下有（yǒu）一套（tào）房屋属夫妻共同财产。阮先（xiān）生经中介（jiè）公（gōng）司居间介绍，与陈女（nǚ）士（shì）签订（dìng）了（le）购买该套房屋的买卖合同。签订合（hé）同时宋（sòng）先生（shēng）也在场（chǎng），但其（qí）未在买卖（mài）合同上签字。后宋先（xiān）生将其妻陈女士连同（tóng）阮先生一起诉至法（fǎ）院（yuàn），以房屋买卖合同未经其书面同意（yì）为由，要求（qiú）确认合同无（wú）效。

审理（lǐ）中，中介公（gōng）司职员出庭作（zuò）证，证（zhèng）实宋（sòng）先生对（duì）房屋买卖过程是知情（qíng）的，在签订（dìng）买卖合同时其在场（chǎng）并未表示异议。法官根（gēn）据签订（dìng）合同（tóng）时的（de）真（zhēn）实状况及证（zhèng）人证言依法（fǎ）驳回了宋先（xiān）生的诉讼请求。

法官提示：根据我（wǒ）国婚姻法的（de）规定，夫或妻（qī）在处理夫妻共同财产上的权利是平等（děng）的，因（yīn）日常生活对共（gòng）同（tóng）财产（chǎn）做重要处理决定时（shí），应当平等协商（shāng），取得一致意（yì）见。因（yīn）此，夫或妻在出（chū）卖（mài）共同共有（yǒu）的房屋（wū）之（zhī）前（qián）应当征得对（duì）方的同意，否则（zé）其处分权就是存在瑕疵的。根据我国合同法的规定（dìng），无权处分的合同经（jīng）权（quán）利（lì）人（rén）追认或者无权处分人订立合（hé）同后取得（dé）处（chù）分权的，才（cái）属（shǔ）有效（xiào）。本案中阮（ruǎn）先生十分幸运，其（qí）提供了有效（xiào）的证人证言可（kě）以证实宋先生对其妻（qī）子卖（mài）房（fáng）一事知（zhī）情并同意。

为（wéi）避免卖房人受房价利益的驱动，为自己恶意违约找借口，法官建议购房人，你所购的房屋如果属于出卖（mài）人的（de）夫妻共同财产，一定（dìng）要在签订房屋买卖合同前确认夫妻（qī）双（shuāng）方均同意卖房，即使作为出卖人在合同上签字的是夫（fū）或妻一方，也应当要求提供其配偶授权卖房的授权委托书。（王蔷周红 张婷（tíng）婷）