[案情]

王某与被（bèi）告李某（mǒu）某于1982年登记结婚（hūn），1995年生有小孩李某。2006年（nián）王某与被告李某某自愿离婚。婚生小（xiǎo）孩李某（mǒu）由王某抚养（yǎng）。在（zài）2001年，王某（mǒu）与被（bèi）告李某某（mǒu）购买（mǎi）了（le）一间门面房，并以李某（mǒu）的名字办理了土（tǔ）地使用（yòng）证和房屋所有证。2006年王某与被告李某某（mǒu）离婚后（hòu），被（bèi）告李（lǐ）某某（mǒu）将（jiāng）该店面出租给第（dì）三人（rén）张某（mǒu）。现李某起诉被告李某某，要求被告李某某将已收取的租金返还给原告，今（jīn）后租金（jīn）由原告（gào）李（lǐ）某（mǒu）向张某（mǒu）收取。

[分歧]

第一种观（guān）点认为，房屋租（zū）金归谁所有，应看该房屋的所有权（quán）人是谁。因为该门面房的土地使用证和房屋所有（yǒu）证（zhèng）上登记的（de）名（míng）字均为原告李某，所以应认定该门（mén）面（miàn）房的所有权人是原告李某。因此，房屋租金应归原（yuán）告（gào）李某。

第二种（zhǒng）观点（diǎn）认为，虽然该门面房的（de）土地使用证和房（fáng）屋所有证（zhèng）上（shàng）登记（jì）的名字均为原告李某，但是（shì）原（yuán）告李某并非（fēi）该（gāi）房屋的真（zhēn）正权利人。该门面（miàn）房的真正权利人仍然应为王某（mǒu）与被告李某某，该门面房的租金也应（yīng）归王某与被告李某某。

[评析（xī）]

笔（bǐ）者同意第二种观点，理由（yóu）如下：

一、不动产登记的效（xiào）力

不动产（chǎn）登记是指国家登记（jì）机构将不动产物权的设（shè）立和变（biàn）动的（de）事项记载于（yú）不（bú）动产登记（jì）簿并供公众查阅。不动产登记的主要目（mù）的在于公示，也就（jiù）是说，通过登记（jì）将不动（dòng）产物（wù）权的设立、移（yí）转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解（jiě）某项不动产（chǎn）上所形成的物权状态。公示（shì）的主要目的（de）又在于产生公（gōng）信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的（de）权利状态，相对人有合（hé）理的（de）理由相信其为真（zhēn）实的权（quán）利状态，并与（yǔ）登记权（quán）利人（rén）进行了（le）交易（yì），对这种（zhǒng）信（xìn）赖法律就应当予以保护（hù）。

可见，不动产（chǎn）登（dēng）记的主要功（gōng）能在于保护第三（sān）人的信赖（lài）利益，维护交（jiāo）易安（ān）全。虽然我国物（wù）权法（fǎ）第十六（liù）条（tiáo）规（guī）定“不（bú）动产登记（jì）簿是物权归属和（hé）内容的（de）根（gēn）据”，但是（shì），登记记载的权利人只是应当推定为法律上的（de）权利人，并不是物（wù）权的最（zuì）终认（rèn）定，如果其他利害关系人具（jù）有足够（gòu）的证据可（kě）以（yǐ）证明自（zì）己是真正的权（quán）利（lì）人，可以申请登记机构更正登记，也可（kě）以通（tōng）过诉讼程序请求人（rén）民法院重新（xīn）确权。

因此，本案中，虽然该门（mén）面房的土地使用证和房屋（wū）所有证上登记的（de）名字均为原告李某，但并不因此就（jiù）最终认定该门面房的权利人为原告李某（mǒu），只是可以推定原告李某为法律上的权（quán）利人，如果王某和被告李某（mǒu）某有足够（gòu）的（de）证据可以证（zhèng）明自己是真（zhēn）正的权利人，那么（me）法院（yuàn）就应（yīng）该确认王某和被（bèi）告李某某为真正权利人。

二、父母将不动产登记在（zài）未成年子女名（míng）下是否成立赠与

虽然《最高人民法院关于贯彻（chè）执行〈中华人（rén）民共和（hé）国民法通则〉若（ruò）干问（wèn）题的意见（试行）》第（dì）一（yī）百二十九条（tiáo）规定“赠与人明确表示将赠与（yǔ）物赠与未成年人个人的（de），应当认定该赠与物为（wéi）未成年人（rén）的个人（rén）财产”，但是（shì）这一规定应理解为仅适用于（yú）未成（chéng）年人（rén）是接（jiē）受其他人而不是自己（jǐ）父母（mǔ）的赠与。

合同法上的赠与（yǔ）是一种交易行为，交易必须有双（shuāng）方当事（shì）人，且双方当（dāng）事人具有行为能力和意思表示能（néng）力。完全民事行为（wéi）能（néng）力人可（kě）以独立进行（háng）民事活动（dòng），限制民事行为能（néng）力人（rén）只能实施与其年龄（líng）、智力相适应的民（mín）事活动，其他活动须由其法定（dìng）代理（lǐ）人行使或征得其法定代（dài）理人同意。无民（mín）事（shì）行（háng）为能力人的民事活（huó）动由其法定代理（lǐ）人进行。如果受（shòu）赠子（zǐ）女是未（wèi）成年人，按一（yī）般常规应由这个未成年人（rén）的法定代理人（rén）代（dài）理接（jiē）受赠与，并与赠与（yǔ）人（rén）订立赠（zèng）与合同。但如果（guǒ）受赠人不是接受其（qí）他（tā）人而是自己父母的（de）赠与，那么赠（zèng）与（yǔ）人（rén）与接受赠与人（rén）皆为未成年人的（de）父（fù）母，从（cóng）而产生自己与自己发生民事法律行（háng）为，这样的行（háng）为是不可能发生合同法上的效力而成立赠与。

本案中，王某与被（bèi）告李某（mǒu）某购买门（mén）面房，并（bìng）以原告李某的名字办理土地使用证和房屋所有证时，原告李某仍为未（wèi）成年（nián）人，其（qí）民事行为仍由（yóu）其父母代理，因（yīn）此原告李某与被（bèi）告李某某之间不成立（lì）赠与，该房屋真正权利人仍为王某与被告李某某（mǒu）。因此，该门面（miàn）房租（zū）金应由王某（mǒu）与（yǔ）被告李（lǐ）某某（mǒu）所（suǒ）有。