案情：

　　小王与（yǔ）小李于（yú）2009年1月14日通（tōng）过中介签订一份二手房买（mǎi）卖合同，约定小李将坐落于江阴（yīn）市（shì）大桥二（èr）村（cūn）的一套房（fáng）屋转让（ràng）给小王，总成交价432万元，付（fù）款方式为（wéi）2009年1月14日小王付购（gòu）房（fáng）定金（jīn）10万（wàn）元，2009年2月28日再付款270万元，最晚不超（chāo）过3月30日，余款152万元以小王办理贷款到位再行支付（fù）为准。合同（tóng）签（qiān）订当天，小王支付给小（xiǎo）李（lǐ）定金10万元。此后一直截止到2009年（nián）3月30日，小（xiǎo）王因种种原因（yīn）未能（néng）按约支付270万（wàn）元。2009年4月8日，小李将该房屋直接（jiē）卖给第三人并办理了产权（quán）过户手续。2009年5月，小王（wáng）将小李诉至法院（yuàn）要求（qiú）判令（lìng）小李双倍返（fǎn）还定金20万元并支付（fù）利息。

　　法院经审理后认（rèn）为，小王未按（àn）约支付（fù）购房款，已构成（chéng）违约；小李在小王迟延履行主要义务构（gòu）成（chéng）违约后（hòu），有（yǒu）权按照法定（dìng）程序行使解除权，但小李既没有（yǒu）催（cuī）告小王及时付款，也没有通知小（xiǎo）王（wáng）解除合同，双方的（de）买卖合同仍然合法有效，在（zài）此（cǐ）情况下，小李直接将房屋卖与他人并办理（lǐ）过户手续（xù），形成事实上（shàng）的（de）“一房二卖”，其行为构成根本性违约。双方都违反合同约定，应当各自承担（dān）相应（yīng）责任，遂（suí）判令小（xiǎo）李返还小王10万元。

　　法（fǎ）官评析：

　　根据《合同法》规定，买（mǎi）卖（mài）双方签订（dìng）合同，可以（yǐ）约定一方向对方给付定金作为（wéi）债权的担保，给付定金（jīn）的一方不履行约定的债务的（de），无权要求返还（hái）定金；收（shōu）受定金的（de）一方不履行约定的债务的，应当双（shuāng）倍返还定金。当事人（rén）一方（fāng）迟延履行主要债务（wù），经催告后在合理（lǐ）期（qī）限内仍未履行的，另（lìng）一方当事（shì）人主（zhǔ）张（zhāng）解除合同的，应（yīng）当通知对方，合（hé）同自通知到（dào）达（dá）对方时解除。

　　本案中，小王未按约支付270万元购（gòu）房款，本无权要求小李返还定（dìng）金。小李在小王违约后，应当书面催告小王（wáng）在合理（lǐ）期限内交付（fù）购房款，如果小王仍（réng）未交付，小李应向（xiàng）小王发出解除合同的通（tōng）知，双方的房（fáng）屋买卖合同（tóng）自（zì）通知（zhī）到达小王时解（jiě）除。小李没有按照法定程序（xù）要求（qiú）解除合（hé）同（tóng），双方的合同仍然（rán）合法有效，而小李又将（jiāng）房屋卖与（yǔ）他人（rén），也（yě）构成违约，对此，小李（lǐ）也应承担相应责任。定（dìng）金罚则只适（shì）用于一方（fāng）违（wéi）约的情况（kuàng），双方违约（yuē）导致合同不能（néng）履行的，不适用定金罚则，小王、小李各自承担相（xiàng）应（yīng）责任（rèn）。在此，希（xī）望其（qí）他房屋买卖双方以此为鉴，不管是（shì）履行合同还（hái）是解除合同（tóng），都应按照法（fǎ）定程序进行，切不可冒（mào）失。

                              大连法律咨询在线   整（zhěng）理