（2009年8月13日大（dà）连市人民（mín）政府令（lìng）第（dì）105号公布）
第一章 总 则
第一（yī）条 为了实施国务院《物业管理条例》，结（jié）合大连（lián）市实际，制定本办法。
第（dì）二条 大连市行政（zhèng）区域内，业（yè）主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服（fú）务企业按照物业（yè）服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地（dì）进行维修、养护、管理，维护物业（yè）管理（lǐ）区域内的环（huán）境卫（wèi）生（shēng）和相关秩序的活动，适用本办（bàn）法。
第三条 市（shì）及县（市）区（qū）房地产行政主管部（bù）门负责（zé）本行政区域内物业管理（lǐ）活（huó）动的（de）监督（dū）管理工作。
大连经济（jì）技术开发区管（guǎn）理委员会等（děng）市（shì）人（rén）民（mín）政府派（pài）出（chū）机构，负责管理范围内物业管理活（huó）动的监（jiān）督管理工作。
价（jià）格、民政、工商、建设、城建（jiàn）、城乡（xiāng）规（guī）划、公安等（děng）行政管（guǎn）理部门依据各自职责，负责与物（wù）业管理活动（dòng）有关的工作。
街道办（bàn）事处、乡镇人民（mín）政府应当协调物业管理与（yǔ）社区建设的关（guān）系（xì），协助房地产行（háng）政主管（guǎn）部门对物业管理活（huó）动进行监督（dū）管理。居民委（wěi）员会应当依法履行职责，支（zhī）持、指导业主委员会日常工作（zuò）。
第四（sì）条（tiáo） 鼓励依法成立物业服务行业（yè）协会。物业服务（wù）行（háng）业协会应当加强行业指导和行业自律，规范（fàn）经（jīng）营行（háng）为，培训从业人员，调解行业内部（bù）争议，维护会员（yuán）合法权益，促进行业健康发展。
第二章（zhāng） 业主及业主大（dà）会（huì）
第五（wǔ）条 房屋的（de）所有权人为业（yè）主（zhǔ）。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约（yuē）定，接受物业服务企业提（tí）供（gòng）的服务；
（二）提议召开业主大会（huì）会议，并就物业管理的有（yǒu）关事项提出（chū）建议;
（三）提出（chū）制（zhì）定和修改管理（lǐ）规约、业主大（dà）会议事规则的（de）建议；
（四）参加（jiā）业主（zhǔ）大会会议，行使投（tóu）票权；
（五）选举业主（zhǔ）委员会（huì）委员，并享有被选举（jǔ）权；
（六）监督业（yè）主委（wěi）员（yuán）会（huì）的工作；
（七）监督物（wù）业服务企业履（lǚ）行物业服（fú）务（wù）合同；
（八）对物（wù）业共（gòng）用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九（jiǔ））监督物业共用部（bù）位、共用（yòng）设施（shī）设备（bèi）专项维（wéi）修资金（以下简称（chēng）专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规（guī）、规章规定的其他权利。
第（dì）六条 业主在物业管理（lǐ）活动中，履行下（xià）列义务：
（一（yī））遵守管理规约、业主大会议（yì）事规则，履行物业服务合（hé）同（tóng）；
（二）遵守物（wù）业管（guǎn）理（lǐ）区域内物业共用部位和共（gòng）用设施设（shè）备的（de）使用、公共秩序和（hé）环境（jìng）卫生的维（wéi）护（hù）等（děng）方面的规章（zhāng）制度；
（三）执行业（yè）主大会的决定（dìng）和业主大会授权业主（zhǔ）委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定（dìng）交纳专（zhuān）项（xiàng）维修资金（jīn）；
（五）按时交纳物业服务费用（yòng）；
（六）参加业主大（dà）会时（shí）遵守大会程序；
（七）向（xiàng）物业服（fú）务企（qǐ）业提供详实、准（zhǔn）确（què）的联系方式；
（八（bā））接（jiē）受（shòu）业主大会（huì）、业主委员会对其履行业主义务的监督；
（九）法律、法规、规章规定的其他义务。
第（dì）七（qī）条 下列事项由（yóu）业主共（gòng）同决定：
（一）制定和修（xiū）改业主大会议事规则；
（二）制定和修改（gǎi）管理（lǐ）规约；
（三）选举业（yè）主委员会或者更换业主委员（yuán）会成（chéng）员；
（四）选聘和解（jiě）聘物业服务（wù）企业；
（五）筹（chóu）集和（hé）使用专项维（wéi）修资金（jīn）；
（六）改建、重建建（jiàn）筑（zhù）物及其附属设施（shī）；
（七）有关共有和共同管（guǎn）理（lǐ）权利的其他重（chóng）大事项。
决（jué）定前款第（五）项和第（六）项规定的事项（xiàng），应当经专有部分占建（jiàn）筑物（wù）总面积三（sān）分之二以（yǐ）上的业主且占（zhàn）总人数三（sān）分之（zhī）二（èr）以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建（jiàn）筑物总面（miàn）积过（guò）半数的（de）业主且（qiě）占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括（kuò）分期建设（shè）和多个单（dān）位开发（fā）建（jiàn）设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一（yī）个物业管理区域。但是，该物业项目规（guī）模较大（dà）且被市政道路分割（gē）或者（zhě）独立封闭的（de），可以划分为若干个独立的（de）物业管理区域（yù）。
新建物业项目的物业管（guǎn）理区（qū）域，由城乡（xiāng）规划（huá）主管部门在（zài）详细规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依（yī）法成立一（yī）个业主大会。
房屋实际交付使用的专有（yǒu）部分占建筑物总（zǒng）面积百分之（zhī）五十（shí）以上的，可以成立业主大（dà）会。
第十（shí）条 物业管（guǎn）理区域符合成立业（yè）主大会条件（jiàn）并准备成立业（yè）主大会的，由（yóu）建（jiàn）设单位（公有住房（fáng）出售单位）在（zài）三（sān）十日（rì）内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立（lì）首次业主大会的报（bào）告，同时提供（gòng）物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
房地产行政（zhèng）主管部（bù）门自接（jiē）到报告之日（rì）起三十个工作日内，会同（tóng）街道办（bàn）事（shì）处或（huò）者乡镇人民政府指导组建业主（zhǔ）大会（huì）筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办（bàn）事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有（yǒu）住房出售单位）的代表（biǎo）各一（yī）人共五人组成；其（qí）中业（yè）主代表由业主推选（xuǎn）或者在街道办事（shì）处、乡镇（zhèn）人民（mín）政府的指导（dǎo）下选（xuǎn）定。筹备组成（chéng）员名（míng）单确定后，在物业管理区域内书面公告。
建（jiàn）设单位（wèi）（公（gōng）有住（zhù）房出售单位）未（wèi）提出成立（lì）首次（cì）业主大（dà）会报（bào）告（gào）的，经（jīng）百分之二十以（yǐ）上业主提议，可以（yǐ）书（shū）面向物业所（suǒ）在地县（市（shì））区房地产行政主（zhǔ）管部（bù）门提出成（chéng）立首（shǒu）次业主大会的（de）报告（gào）。符合条件的，房地产行政主管部（bù）门（mén）按照前款规（guī）定指导组建（jiàn）业主大会筹备组（zǔ），建设单位（wèi）（公有住房出（chū）售单位）提（tí）供物业出（chū）售和业主入住明（míng）细、物（wù）业（yè）基本情（qíng）况（kuàng）等材料。
筹备成立首次业主大会（huì）的费用，由业主和建设单（dān）位（公有住（zhù）房出（chū）售单位）按所拥有的建（jiàn）筑（zhù）面积承（chéng）担。
第十一（yī）条 业主大（dà）会筹备组履行下列职责（zé）：
（一（yī））确定会议（yì）召开的时间、地点、形式和（hé）内容；
（二）参照市（shì）房地产（chǎn）行政主（zhǔ）管部门（mén）制订的示范文本，拟定业主大（dà）会（huì）议事规则草案（àn）和（hé）管理规约草（cǎo）案；
（三）确认业主身份，核定业主的投（tóu）票权数；
（四）拟定（dìng）业主委员会（huì）委员候选人产生办法，组织推荐（jiàn）业主委员（yuán）会（huì）候选人；
（五）做好（hǎo）会议的其（qí）他准备（bèi）工作。
前款（kuǎn）第（一）项、第（dì）（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会（huì）议召开十五日前，在物业管（guǎn）理区域（yù）内（nèi）书面公告（gào）。
第十二（èr）条（tiáo） 物（wù）业（yè）管理（lǐ）区域内业主（zhǔ）人数较多的，可以以幢、单（dān）元（yuán）、楼层（céng）等为单位，推选一名业主代表参加业主大（dà）会会议。推选业主代表参（cān）加业主大会会（huì）议的，业（yè）主代（dài）表应当（dāng）于参（cān）加业主大（dà）会会议三日前，就业主大会会（huì）议拟（nǐ）讨（tǎo）论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需（xū）投票表决（jué）的，业主赞同、反对及弃权（quán）的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上（shàng）代为投票。
业主可（kě）以委托代理人参加业（yè）主大会会议，代（dài）理（lǐ）人应（yīng）当持（chí）业主书（shū）面委（wěi）托书并根据委托（tuō）内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选（xuǎn）其中一人参加业主大会会议（yì）。
第十三条 业（yè）主大会或（huò）者业（yè）主委（wěi）员会的（de）决定，对（duì）业主具有约束力。业主（zhǔ）大会或者业主委员会的（de）决定（dìng）侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民（mín）法（fǎ）院予以（yǐ）撤销（xiāo）。
第十（shí）四条 业主大会应当依法（fǎ）选举产生（shēng）一个业主委员会。
业主委员会由委员五人（rén）以上（shàng）十五人以下单数组（zǔ）成，具体人数根据该（gāi）物业管（guǎn）理区域的实际情（qíng）况确定。业主委员会委员（yuán）的任期由业主大会议（yì）事规则规定（dìng）。
业主委（wěi）员会应（yīng）当自选（xuǎn）举产（chǎn）生之日（rì）起三日内召开首次业主委（wěi）员会会（huì）议，推选产生业（yè）主委员会主任一人，副主任一至二人。
业主委员（yuán）会委员本人、配（pèi）偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
业主大（dà）会在选举业主委员（yuán）会委（wěi）员（yuán）的同时，具备条件的（de），应（yīng）当选举出业主委（wěi）员会候补委（wěi）员。候补委员列席（xí）业（yè）主委员会会议，不具有表决权。在（zài）个（gè）别业（yè）主委员会委员资格终止时，经业（yè）主（zhǔ）委（wěi）员会决（jué）定（dìng），从候补委员（yuán）中按照得（dé）票多少（shǎo）依（yī）次递补，并在（zài）本（běn）物业管（guǎn）理区域内公（gōng）示。
第十五条（tiáo） 业主委员会（huì）委（wěi）员应当符合下列条件：
（一）是本（běn）物（wù）业管理区域内（nèi）具有（yǒu）完全民事行为（wéi）能力的业主；
（二）模范履（lǚ）行按时交纳物（wù）业服（fú）务费用及其他业主义务；
（三）热心公益事（shì）业，责任心（xīn）强，公正廉洁，具有一定的（de）组织能（néng）力；
（四）具备（bèi）与物（wù）业管理相关的专业知识；
（五）身（shēn）体健康（kāng），有（yǒu）必要的工（gōng）作时间（jiān）。
第十六（liù）条 业主委员会（huì）应当自选举产生之日起十日内，将业（yè）主委员（yuán）会（huì）委员的（de）姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况（kuàng）在本物业管（guǎn）理区域内显著位置公示（shì）。
业主委（wěi）员（yuán）会应当自选举产生（shēng）之日起三十（shí）日（rì）内，向物业所在（zài）地（dì）县（市）区房地产行政（zhèng）主管部门（mén）和（hé）街道办事处、乡（xiāng）镇人民政（zhèng）府（fǔ）备案。备案材料中应当载（zǎi）明业主（zhǔ）大会成立情况、业主大会（huì）议事规则、管理规约、业主委员会（huì）委员名单和（hé）各项（xiàng）表决结（jié）果。备（bèi）案材料（liào）齐（qí）全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道（dào）办事处、乡镇（zhèn）人（rén）民政府出具备案回执。
业主委（wěi）员（yuán）会的印章刻（kè）制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规（guī）定执行。
第（dì）十（shí）七（qī）条（tiáo） 业主大会定（dìng）期会（huì）议（yì）应当按照业主（zhǔ）大会议事规（guī）则的规定由（yóu）业主委员会组（zǔ）织召开。物业管理（lǐ）区域内有（yǒu）百分之二十以上业（yè）主提议，或者经业主委员会决（jué）定（dìng），业（yè）主委员（yuán）会应当组（zǔ）织召开业主大会（huì）临时会（huì）议。但是，已经业主大会决定的事项，在（zài）下（xià）次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时（shí）会议（yì）重新决定。
物业管理区域召开业（yè）主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居（jū）民委员会可以派员列席（xí）。
业主委（wěi）员会不按规定组（zǔ）织召（zhào）开业（yè）主大会会议的（de），物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应（yīng）当责（zé）令（lìng）业主委员会限期组织召开；逾期仍（réng）不（bú）召开的，经百分之二十以上业主（zhǔ）申请（qǐng），由（yóu）物业所（suǒ）在（zài）地县（市）区房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门会同街道办事处、乡镇人民政府指（zhǐ）导业主（zhǔ）召开。
第十八条 业主委员会执行业（yè）主大会的决定事项（xiàng），履行下列职责：
（一（yī））召集业主大会会议，报告物业管（guǎn）理的（de）实施情（qíng）况；
（二）代表（biǎo）业主与（yǔ）业主大会选聘的物业（yè）服务企业（yè）签订物业（yè）服务合同（tóng）；
（三）及时了解业主、物业使（shǐ）用人（rén）的意（yì）见和建议，掌握（wò）物业服（fú）务企业履行物（wù）业服务合同情况；
（四（sì））监督管理规约的实（shí）施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九条 三分之（zhī）一以（yǐ）上业主（zhǔ）委员会委员提议或者业主委员（yuán）会主任（rèn）认为（wéi）有必（bì）要的，应（yīng）当召开业主委（wěi）员（yuán）会会议。业主委（wěi）员（yuán）会会议每（měi）年至少召开一次。
召开业（yè）主委员会会议，应当（dāng）有过半（bàn）数委（wěi）员出席。业主委员会作出决定应当经全（quán）体委（wěi）员人数的半数以（yǐ）上书（shū）面同意。
业主委员（yuán）会的（de）决定应（yīng）当（dāng）自决定作出之日起三日（rì）内在物业管理区域内公告后生（shēng）效。
第二（èr）十条（tiáo） 业主委员（yuán）会（huì）有下列情形之（zhī）一的（de），应当召开业主大（dà）会予以（yǐ）改选：
（一）过半数以上委（wěi）员不履（lǚ）行职责的；
（二）多次侵犯业主合（hé）法（fǎ）权（quán）益（yì）又不整改的；
（三（sān））做出违法或者错误决定，经有关（guān）行政主（zhǔ）管部门责令改（gǎi）正，但（dàn）拒不改正或者拖延改正的。
业主委员会（huì）不（bú）召集业主（zhǔ）大会（huì）改选的，经百分之（zhī）二十以上业主申（shēn）请（qǐng），物业所在（zài）地县（市）区房地产行政主管部门可以会同（tóng）街道办事处（chù）、乡镇人民政府组织召（zhào）开业（yè）主大会改选（xuǎn）。新的（de）业主（zhǔ）委员会成立后，按照本办法第（dì）十六（liù）条（tiáo）的规定公示、备（bèi）案。
第二十一条（tiáo） 业主委员（yuán）会委员、候补委员不再是本（běn）物（wù）业管理区域内业主（zhǔ）的（de），其委员（yuán）、候补委（wěi）员资格自行终止（zhǐ）。
业主委员会委员、候（hòu）补（bǔ）委员有下列情形之一的，业（yè）主委员会会议可以决定终止其（qí）委员、候补委员资（zī）格（gé）：
（一）以书（shū）面形式向（xiàng）业主（zhǔ）大会或者业主委员（yuán）会提（tí）出（chū）辞职的；
（二）受过（guò）刑（xíng）事处分的；
（三）因疾病等原（yuán）因丧（sàng）失履行职责能（néng）力的；
（四（sì））不履（lǚ）行业主义务的；
（五）无正当理由连（lián）续三次不参（cān）加业主委员（yuán）会会议（yì）的；
（六）不宜继（jì）续担（dān）任业主委员会委员（yuán）、候补委员的其（qí）他情形。
业主委员会委员资格（gé）终（zhōng）止的，应当自终止之日起三日内（nèi）将其保管的有关（guān）财（cái）务凭证、档案等文（wén）件资料、印章及其他（tā）属于全（quán）体业主所（suǒ）有的财（cái）物交还给业（yè）主委员（yuán）会。
第（dì）二十二（èr）条 业主（zhǔ）委员会根据业主（zhǔ）大会议事规（guī）则规定的任期（qī）届满二个月前，应当召集业主（zhǔ）大会，组织换届选举；无力（lì）召集业主大会、组织换届选举的，由（yóu）物业所（suǒ）在地县（市）区房地（dì）产行政主管（guǎn）部门会同街道办事处、乡镇人（rén）民政（zhèng）府（fǔ）组织换届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的（de），可以由房地产行（háng）政（zhèng）主管（guǎn）部门会同街道办事（shì）处、乡镇人民政府，在征得专（zhuān）有（yǒu）部分占建筑物（wù）总面积过半数且总人数过（guò）半数的业主同意后（hòu），将本办法第七条（tiáo）第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项（xiàng）、第（七）项事项（xiàng），委托物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）区域（yù）所在地（dì）的居（村）民委员会组（zǔ）织实（shí）施。委（wěi）托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化（huà）范围内的住宅项（xiàng）目，需要对房屋及配套的（de）设施设备和相关（guān）场（chǎng）地进行（háng）维修、养护、管理，维护（hù）本（běn）区域环境（jìng）卫生和（hé）相（xiàng）关秩序的，可以由居（jū）（村）民委员（yuán）会参照业主委员会（huì）职责，按照有（yǒu）关（guān）法（fǎ）律、法（fǎ）规（guī）和规（guī）章的规（guī）定开展（zhǎn）工作。
第二十四条 业主大会、业主（zhǔ）委员会和接（jiē）受委托的居（jū）（村）民委员会（huì）开展工作的经（jīng）费由全体业主承担，不得由（yóu）物（wù）业服务企业承担（dān）。业主大会、业主委员会和接受委托的（de）居（村）民（mín）委员会工（gōng）作经费使用情况应当定期在物业管（guǎn）理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前（qián）期物业管理
第二十五（wǔ）条 建设单位应当在物业管理区域内提供（gòng）物业管理用房（fáng）：建筑物总面（miàn）积五万平方米（建筑面积，下（xià）同）以下的，为一百至二百平方米（mǐ）；超过五万平方米的，每（měi）五万平方米以内，增加五十至一百平（píng）方米。物业管理用（yòng）房中的业主委员（yuán）会用房面积不低于三十平（píng）方米（mǐ）。
物业管理用房（fáng）应当为（wéi）地面以上的独立（lì）成套房屋，水、电、煤（méi）气、暖气、通信、排（pái）水（shuǐ）等（děng）设（shè）施设备齐全，具（jù）备使用条件。门卫房、电话交换机（jī）房、监控室（shì）、员（yuán）工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏（cáng）室（shì）等面积不计入物业管理用房面积。
物业管理用（yòng）房具体位置，由城乡规划（huá）主管部门在确定（dìng）详细规（guī）划图时明确（què）。
物业管理（lǐ）用房的所有权依法属于业主。未经业（yè）主大会同意，任何单（dān）位和个人不得改变物业管理用房的用（yòng）途（tú）。前期物业服务合同终止（zhǐ）时（shí），物业（yè）服务企业应当将物业管（guǎn）理用房移（yí）交给业主（zhǔ）委员会或者建（jiàn）设单位管理。
市（shì）房（fáng）地产行（háng）政主管部门在核发商品房预售（shòu）许可证和办理（lǐ）房屋所有权初始登记时，应当（dāng）核查并注（zhù）明物业管理用（yòng）房房号。
第二十六条 住宅物业的建（jiàn）设单位（wèi），应当（dāng）通过（guò）招投标（biāo）的方式（shì）选聘具（jù）有相应（yīng）资质的物业服（fú）务企业（yè）。招标时（shí）应当（dāng）在发布招标公告或者发（fā）出投（tóu）标邀请书（shū）的（de）十日前（qián），持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产（chǎn）行政主管部（bù）门备案：
（一）建设项目中标确认书（shū）或者具有法律效力的其（qí）他批准文件；
（二）经批准的建设项目（mù）详细规划图；
（三）招标（biāo）公告（gào）或者投标邀（yāo）请书；
（四）招标（biāo）文件；
（五（wǔ））法律、法规、规章规定的其他（tā）材料。
房地产行政主管部（bù）门发现招标有违反法律（lǜ）、法规、规章行为的，应当（dāng）责令招标人改正。
选聘物（wù）业服务企（qǐ）业，投标（biāo）人少于三个或（huò）者（zhě）同（tóng）一（yī）物业（yè）管理区域住宅物业建筑面（miàn）积在（zài）二万平方米以下的，经物（wù）业所在地县（xiàn）（市）区房地产行（háng）政（zhèng）主管部（bù）门（mén）批准，可以采用协议方式（shì）选聘具有资质的物业服务企（qǐ）业。
第二十（shí）七条 新建住宅物（wù）业，建设单位应当在取得商品房预（yù）售许可（kě）证之前完成（chéng）前期物（wù）业（yè）服务企业选聘工作，并与中标或者协商选（xuǎn）聘（pìn）的物业服（fú）务企业签订前期物业服（fú）务合同。
建（jiàn）设单位在办理商（shāng）品房预售（shòu）许可证时，应（yīng）当提供前期物业服务合同和（hé）物业服务方案，物业服务方案应（yīng）当载明选聘物业（yè）服务企（qǐ）业情况。
第二十八条 建设单位（wèi）销（预）售物业时，应当将（jiāng）选聘的物业服务企业情况、前期物业服（fú）务合同、临时管理规约、物业管理区域图（tú）、物业服（fú）务内容、服（fú）务标（biāo）准、物业服（fú）务费标准（需注（zhù）明以价格主（zhǔ）管（guǎn）部门（mén）批准为准）等（děng）事项，向物业所在地县（市）区房（fáng）地产行政主管部门备（bèi）案并（bìng）在销售场所（suǒ）公（gōng）示。物业（yè）买受人与建（jiàn）设单位签订物业买（mǎi）卖合（hé）同时，应当书面承诺遵（zūn）守（shǒu）临时管（guǎn）理规约及同意公示的其他事项。
第（dì）二十九（jiǔ）条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单（dān）位对物业共用部位、共用设施设备（bèi）进行查验。经查验（yàn）存在问题（tí）的，双（shuāng）方应当书面约定（dìng）解决时限（xiàn）和方法。
物业共用部位（wèi）、共用（yòng）设施设备有（yǒu）重大质量问（wèn）题的，建设单（dān）位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后（hòu），再（zài）行移交。
第三十（shí）条 建设（shè）单位在物业竣工或者交（jiāo）接物业（yè）时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移（yí）交城市建（jiàn）设档（dàng）案馆和物业服务企业（yè）保（bǎo）管：
（一）竣工总平面（miàn）图，单（dān）体（tǐ）建（jiàn）筑、结构、设备（bèi）竣工图，配套设施、地下管（guǎn）网（wǎng）工程竣工（gōng）图等竣（jun4）工验收资料；
（二）设施设备的安（ān）装、使用和维（wéi）护保养（yǎng）等技术资（zī）料；
（三）物业质量保修文件和（hé）物业使用说（shuō）明文件；
（四）物（wù）业管（guǎn）理所必需的其（qí）他资料。
移交物（wù）业服务企（qǐ）业（yè）的前款（kuǎn）资料归全体业主所（suǒ）有。物业服务（wù）企业（yè）因管理不善导致资料丢失或者（zhě）损坏（huài）的，应当负责补齐。前（qián）期物业服务合同终止时（shí），应当（dāng）全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三（sān）十（shí）一条 建设单位（wèi）应当按（àn）照国家规定的保修范围和保修（xiū）期限，承担物业的（de）保（bǎo）修责任。物业（yè）服（fú）务企业对属于保修范围和保修期内的（de）房屋质量问题（tí），应当及时通知建（jiàn）设（shè）单位。建设（shè）单位应当（dāng）立即通（tōng）知（zhī）施工单位到现场核查情况（kuàng），予以保修（xiū）。建设单位无法（fǎ）通知（zhī）施工单位或者（zhě）施工单位不按工程质量保修（xiū）书约定进行保修（xiū）的，建（jiàn）设单位应当另行委托其他（tā）单位保（bǎo）修（xiū）。
建设单位不履行保（bǎo）修义务或者拖延履行（háng）保修义（yì）务的，物业服务企业可以向（xiàng）建设行政主管部门反映，由建设行（háng）政（zhèng）主（zhǔ）管部门依（yī）法进行监（jiān）管。
保修期满或者（zhě）保修范围（wéi）以外的（de）物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合（hé）同的约（yuē）定承担。
第四章 物业（yè）管理服务
第三十二条 从事物业服务的单（dān）位应（yīng）当自领（lǐng）取（qǔ）企（qǐ）业（yè）法人（rén）营（yíng）业执照之（zhī）日起三十日内，向市（shì）房（fáng）地产行政主管部门申（shēn）请取（qǔ）得物业服务企业（yè）资质证书。
物业服务企业（yè）资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三（sān）条 物业服（fú）务企业应当在办公地点显著位置，将物（wù）业服务企（qǐ）业资质证（zhèng）书（shū）、服务项目、服（fú）务（wù）标准、服（fú）务电话等公示，并按照价（jià）格主管部门的（de）规定进行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服务合（hé）同（tóng）的约（yuē）定（dìng）按时交纳物业（yè）服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用（yòng）人交纳物业服务费（fèi）用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣（jun4）工（gōng）但尚未（wèi）出（chū）售或（huò）者尚未交给（gěi）物业买受人的物业，物业服务费用由（yóu）建设单位按收费标准交纳（nà）。
违反物业服务合同约定，业主未按时交（jiāo）纳物业服务费用的，业主（zhǔ）委员会应当督促其限期交（jiāo）纳；逾期仍不交纳（nà）的（de），物业服务企业（yè）可（kě）以（yǐ）向人民法院起诉。
第三十五条 业主（zhǔ）出租物业（yè）的（de），应当在物业（yè）租赁合同中（zhōng），对物业服务费用的交（jiāo）纳作出约定，并在（zài）合同签（qiān）订后十日（rì）内，将物业承（chéng）租人、出租期限及物（wù）业（yè）费用的（de）交纳等约定事项书面告知业主委（wěi）员会和物业服（fú）务（wù）企（qǐ）业。
物业转让时，买受人（rén）应当要求出卖人结清物业服务费和住房（fáng）维修费用。未结清的，由买（mǎi）卖双方（fāng）与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理（lǐ）区域内，供水、供电、供气、供（gòng）热（rè）、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务（wù）的最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款（kuǎn）费用（yòng）的，不得向业主收取手续（xù）费等（děng）额外费用。
第三十七条 物（wù）业服务企业应（yīng）当履行物业（yè）服务合同，接受业主、业主大（dà）会、业（yè）主委员会的（de）监（jiān）督。业主（zhǔ）委员会应当就物业服务（wù）企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认（rèn）为履行合同约定的，予（yǔ）以确认；业（yè）主（zhǔ）要求整改（gǎi）的（de），通知物业服务（wù）企业及（jí）时整改。
第三十八条 物业（yè）服务（wù）合同期满（mǎn）前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依（yī）法或者（zhě）依据合（hé）同约定要求提前解除物业服务（wù）合同的，应当提前二（èr）个（gè）月书面告知（zhī）对方及物（wù）业（yè）所在地县（市）区房地产行（háng）政主管部门（mén）。
物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会（huì）议，讨（tǎo）论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决（jué）定继续聘用（yòng）的，应（yīng）当依（yī）法与（yǔ）物业服务企业签订新的物（wù）业（yè）服务（wù）合同；不继（jì）续聘（pìn）用的，应（yīng）当按（àn）照本办法（fǎ）规（guī）定重新选聘（pìn）新（xīn）的物业服务企业。
第（dì）三十九条 物业服（fú）务合同期（qī）满不再续订以及依法解除或者（zhě）依据合同约定提前（qián）解除的，原物业服务（wù）企业应当自合（hé）同终止之日起十（shí）日内退出（chū）该物业管理区域（yù）。在退出物业管理区域之前，应当按照（zhào）国务（wù）院《物业（yè）管（guǎn）理条例》的规定（dìng），向业主委员会（huì）或者新聘的物（wù）业服务（wù）企业移（yí）交物业管（guǎn）理所需（xū）资（zī）料（liào）、预收的物业服务费用（yòng）及其收支账目和（hé）物业（yè）管理用房（fáng）。
物业服务合（hé）同终止时，业主委（wěi）员会与（yǔ）原物业服（fú）务（wù）企业（yè）应当成立移交（jiāo）小组，负责处（chù）理相（xiàng）关（guān）债权（quán）债务和物（wù）业管理资料移（yí）交等事务。原物业服务企业（yè）不得以未（wèi）结清债权债（zhài）务为由拒绝移交或者退出。
物（wù）业服务企业退出物业管理区域后（hòu），业主大会尚未选聘出（chū）物业服务企业的，环（huán）境（jìng）卫生工作（zuò）由（yóu）城建部门委托经核准的（de）生活垃圾经营性处置单位负责（zé）；物业共用设施设备、场（chǎng）地需要（yào）维修（xiū）养护的，由（yóu）利（lì）益相关的业（yè）主（zhǔ）按照规定使用专项维修（xiū）资金维修；没有专（zhuān）项维修资（zī）金或者专（zhuān）项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹（chóu）。
第四（sì）十条 业主、业主（zhǔ）委员会（huì）、物（wù）业使用人和物业服务企业在物业（yè）管理活（huó）动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在（zài）地的街道办事处（chù）、乡（xiāng）镇人民政（zhèng）府或者居民委（wěi）员会反映，街（jiē）道办事处、乡镇人（rén）民政府或者居（jū）民委员会应（yīng）当及时进行调解。
市房地产行（háng）政主管部门应当（dāng）建立物业（yè）投（tóu）诉制度，对业主（zhǔ）、业主委员会、物业使（shǐ）用人和物业服务企业在物业管理活动中的（de）投（tóu）诉，应当依（yī）法及时调查、处理，并将调查或者处理结（jié）果及时回复投诉人；属于其他行政（zhèng）管理部门职责的，市（shì）房地（dì）产行政主管部门应当及时移交有（yǒu）关行政管理部门处理，并告（gào）知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十（shí）一条 业（yè）主、物业使用人使用物（wù）业时，应当（dāng）遵（zūn）守法律、法（fǎ）规、规章和管理规约的（de）规定，在供水、排水、通（tōng）风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按（àn）照有利于物业安（ān）全使用，外观整洁以及（jí）公平（píng）合理、不损害公共利（lì）益（yì）和他人合法权益的原（yuán）则，处理好相邻关系。
第四十二（èr）条 在物业管理区域内（nèi）不得有下列（liè）行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共（gòng）场地（dì）、共用部位、共用设施（shī）设备；
（三）擅自改变物业规划用（yòng）途；
（四）违反规（guī）定（dìng）饲（sì）养家禽、宠物；
（五（wǔ））违反规定摆（bǎi）摊设点（diǎn）、占道（dào）经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上（shàng）违章搭建、涂（tú）写（xiě）、刻画或者违反（fǎn）规定悬挂、张贴宣传品；
（八（bā））堆放（fàng）易燃、易爆、剧毒（dú）或者含有放射性物质（zhì）的物（wù）品，排放有毒、有害物质（zhì）或者超过规定标准（zhǔn）的噪（zào）音（yīn）；
（九）违反规定从事（shì）妨碍业主正常生活的经营活（huó）动；
（十）法律、法规（guī）、规章和管理规（guī）约禁（jìn）止的其他行（háng）为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当（dāng）及（jí）时向有（yǒu）关行政（zhèng）管理部门（mén）报告（gào）。有关行政管理（lǐ）部门在接到报告后，应当依法对（duì）违（wéi）法行为予以制止或（huò）者依法处理。
第（dì）四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物（wù）业（yè），应当事先书面告知（zhī）物（wù）业服务企业。物（wù）业服务企业按（àn）照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业（yè）装饰装修协（xié）议，发现违（wéi）反（fǎn）法律（lǜ）、法规、规章和协（xié）议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听（tīng）制止的，按照建设（shè）部（bù）《住宅室内装饰装修管理办（bàn）法》的规定处理（lǐ）。
第四（sì）十四条（tiáo） 物（wù）业（yè）管理区域内按照规划建设的公（gōng）共建筑和共用设施，不得改变用（yòng）途。业主依法确需改变公共（gòng）建筑（zhù）和共（gòng）用设施（shī）用途的，业（yè）主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理（lǐ）部门办理手续，经批准的，由业（yè）主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改（gǎi）变物（wù）业服务合同约定事（shì）项的，应当与物业服务（wù）企业重新约定。
业主大会决定前款事项前，由业（yè）主委员会征求物（wù）业服务企业的意（yì）见。物业服务企业根据法律（lǜ）、法规和规章的（de）规定，认为不宜改变（biàn）用途的，应当向业主（zhǔ）委员会做出书面说明。业主大会（huì）的决议违反法律、法规和规章规定的（de），物（wù）业（yè）服（fú）务企业应当报告相关行政主管部（bù）门（mén）。
第（dì）四十五条（tiáo） 供（gòng）水、供电、供气（qì）、供热、通信、邮（yóu）政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设（shè）备的维（wéi）修（xiū）、养护的责任。
供水、供（gòng）电、供气（qì）、供热、道路、排水、通（tōng）信、邮政（zhèng）、有线电视等（děng）单位，在物业管（guǎn）理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工（gōng）程,需要临时占用（yòng）、挖掘道路、场（chǎng）地或者共用部位的，应当在（zài）计划施工十（shí）五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业（yè）就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任（rèn）等（děng）事项签订协议后，方可施（shī）工。物业服务企业不（bú）得（dé）无故阻挠施工。
紧急（jí）抢（qiǎng）险的，施工（gōng）单位应当在抢险同时向（xiàng）物业服务企业通报（bào），施工（gōng）后及时恢复原状。
第四十（shí）六条 车辆在物业管理区域内（nèi）公（gōng）共场地或者占用业主共有道路的停放、收（shōu）费、管理和费用的使用办（bàn）法（fǎ）等事（shì）项，由业主大会决（jué）定。
物业管理区域停（tíng）车场（chǎng）管理（lǐ）办法的示范文本，由市房地产行政主管部（bù）门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动（dòng）的，在向有关行政（zhèng）主管部门（mén）办理审批手续（xù）前，应当征（zhēng）得相（xiàng）关业主、业主大会书面同意，并征求物（wù）业服（fú）务（wù）企业意（yì）见。经批（pī）准的，应当与物业（yè）服务企业签订有偿使用（yòng）协议，所得收益归全体业主所有（yǒu），主要用于补充专项维修资金，也可以按照业（yè）主大会的决定使用。
物业服务企业与物（wù）业（yè）共（gòng）有部位、共用（yòng）设（shè）施设备（bèi）的经营（yíng）者签（qiān）订有偿使用协议，不得损害业（yè）主（zhǔ）的（de）合法（fǎ）权（quán）益。
第四十八条 利用物业共用部位（wèi）、共用设施设备（bèi）从事经营活动，应当遵（zūn）守有（yǒu）关法律、法规和（hé）规章的（de）规定，不得影响房屋安（ān）全（quán）和正常使用（yòng）。
第（dì）四十九（jiǔ）条 业主转让（ràng）或（huò）者出（chū）租物业时，应当（dāng）将管理规约（yuē）、物业管理有关规定告（gào）知受让人或者承租人，受让（ràng）人（rén）或者承租（zū）人（rén）应当认真履行并承担相应责任。
业主应当在物（wù）业转让合（hé）同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业（yè）转让（ràng）或（huò）者（zhě）出租的有关情况书面告知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小区（qū）内的非住宅物业（yè）或者（zhě）与单幢（zhuàng）住宅楼结构相连（lián）的（de）非住宅物业的业主，应当按照国家（jiā）有（yǒu）关规定交纳专项维修资金。
专项（xiàng）维修（xiū）资金属于业主（zhǔ）所有，专（zhuān）项用于（yú）物业保（bǎo）修（xiū）期满后物业共用部（bù）位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作（zuò）他用（yòng）。
第五（wǔ）十一条 物业（yè）共用（yòng）部位、共（gòng）用（yòng）设（shè）施在保修（xiū）期满后出现严重损坏，影响业主和物业（yè）使用人（rén）正常生活和安全，业主不同意维修的，市房（fáng）地产行政（zhèng）主管部门可以组织物（wù）业服务企业维修，并告（gào）知业主大会，维（wéi）修费用在专（zhuān）项维修资金（jīn）中支付。
第六章 法（fǎ）律责（zé）任（rèn）
第（dì）五十二（èr）条（tiáo） 建设单位（公有住房出售单位）违反（fǎn）本办法有下（xià）列行为（wéi）之一的（de），由房地产（chǎn）行（háng）政主（zhǔ）管（guǎn）部门责（zé）令（lìng）限期改正（zhèng），逾期不改正的，处五（wǔ）千元以上（shàng）一万元（yuán）以（yǐ）下（xià）罚款：
（一）违（wéi）反（fǎn）本办法第十条规定，不（bú）提出成（chéng）立（lì）首次（cì）业（yè）主（zhǔ）大会报告或者（zhě）不提（tí）供物业出售和（hé）业主入住明细、物业基本情况等材（cái）料的（de）；
（二）违反本办（bàn）法（fǎ）第二十八条规（guī）定，未将（jiāng）应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务（wù）企业违反（fǎn）本办（bàn）法（fǎ）有（yǒu）下（xià）列（liè）行为之（zhī）一的，由房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门（mén）按照下列（liè）规定处罚：
（一）违反本办法第（dì）三十条第二款规定，将资（zī）料丢失或者损（sǔn）坏，又（yòu）不补齐（qí）的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上（shàng）一万元以（yǐ）下罚款；
（二）违反本办法第三（sān）十二（èr）条（tiáo）第二款规定，转让、出租（zū）、出借物业服务企业资（zī）质证书的，责令限期改正（zhèng），处五千元罚款；
（三）违反本办法（fǎ）第四十五条规定，无故阻挠施（shī）工的，给予警告，责令改正。
第五十（shí）四条 物业服务企业违反本办法第三十（shí）九条规定不退出物业管理区域（yù）的，业主委员会可以依（yī）法提起（qǐ）诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的（de），由有关行政主管部（bù）门依（yī）法处理。
第七（qī）章（zhāng） 附（fù） 则（zé）
第五十（shí）六（liù）条 业主（zhǔ）自行或者委托其他管理人对（duì）房（fáng）屋及配套的设施（shī）设备和相（xiàng）关（guān）场地进（jìn）行（háng）维修、养（yǎng）护（hù）、管理，可以参照本（běn）办法执行。
第五十（shí）七条（tiáo） 本办法（fǎ）自2009年10月1日起施行（háng）。
大连市人民政（zhèng）府1999年12月23日（rì）公布的《大（dà）连市城市住宅区物业管理办（bàn）法》（大政发 [1999] 123号）同时废止。
