对于一方婚前（qián）贷款购买不动（dòng）产（chǎn）、婚后夫妻共（gòng）同还贷的情形，离婚时（shí）如何（hé）计算（suàn）共同（tóng）还（hái）贷的增值部分，分步计算的（de）方法，第一步（bù）是计算不动产（chǎn）升（shēng）值率，不（bú）动产升值率=不动（dòng）产现价格除以不动（dòng）产成本，而这里的不动产成本（běn）等于购（gòu）买（mǎi）时不动产（chǎn）价格+共同已还利（lì）息+其他费用。在计算不（bú）动产升值率（lǜ）时（shí），必须考虑利息成（chéng）本，不能简单（dān）地用不动产现价（jià）格（gé）除以（yǐ）购（gòu）买（mǎi）时（shí）价格直接得出升（shēng）值率。“其他费用”是指（zhǐ）交易所（suǒ）涉及（jí）的（de）成（chéng）本，属于（yú）购（gòu）房（fáng）的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费（fèi）、中介费（fèi）等，但不（bú）包括（kuò）公共维修基金和物业（yè）费，因为其费（fèi）用产生的基（jī）础并非交易，而是不动（dòng）产（chǎn）长期使用中（zhōng）产生（shēng）的费用；第二（èr）步是计算非产权登记一（yī）方所（suǒ）得补偿，即共同还（hái）贷（dài）部分乘以（yǐ）不动产升值率（lǜ），该数额的一（yī）半即为应（yīng）补偿的数（shù）额（é）。
计算具体（tǐ）补偿数额时，应注意确定计（jì）算时（shí）点，这里的增值是指婚后增值，不（bú）包（bāo）括（kuò）婚前增值（zhí），后者属（shǔ）于一方的个人财（cái）产。
同时还应考虑两种情形（xíng）下的修正（zhèng）问题（tí），一是离婚时（shí）贷（dài）款尚（shàng）未清偿完毕，只能（néng）将夫（fū）妻共同已经偿还的利息计（jì）入（rù）不动产成（chéng）本，而不能将长达20年或者（zhě）30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一（yī）方（fāng）既未享受后续可（kě）能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利（lì）息导致补（bǔ）偿额降低（dī）的不（bú）公平结果；二是（shì）一方购买不动产（chǎn）后（hòu）经过一段时间才结婚的情形（xíng），计算不动产升值率时，应（yīng）以结婚时（shí）不动产价格作为计算依据（jù），不能以购买（mǎi）时不动产价格（gé）作（zuò）为依据，因为购买不动产（chǎn）至结（jié）婚前（qián）这段（duàn）时（shí）间（jiān）不动（dòng）产的增值（zhí）收益属（shǔ）于一方婚（hūn）前个人财（cái）产。
我们认为（wéi），上述分步计算（suàn）法（fǎ）简明易（yì）懂好操作，对审（shěn）判（pàn）实（shí）践中审理相（xiàng）关的案件提供（gòng）了可（kě）资（zī）借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离（lí）婚分割争议房产时，不仅要明了“双方婚（hūn）后共同还贷支付的款项及其相（xiàng）对应财产（chǎn）增值部分”，同时要（yào）根据婚姻法第三十九条的规（guī）定（dìng），根据财产的具体（tǐ）情况，按（àn）照照顾子女和女方（fāng）权益的原则（zé）作出公平裁（cái）判。也就是说，计算出的补偿数额（é）不（bú）是绝对的（de），可以根据案件（jiàn）的（de）实际情况（kuàng）行使一定的（de）自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷（fēn），平衡（héng）保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的（de）情（qíng）况，比如购买房产（chǎn）时在一个比较高的点位（wèi），婚（hūn）后（hòu）夫妻（qī）共同还贷若（ruò）干年后，离（lí）婚时房（fáng）产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没（méi）有增值甚至出现负增（zēng）长（zhǎng）的（de）情况，我们认为（wéi），产权（quán）登记一方至（zhì）少要（yào）给（gěi）另一方共同还贷本（běn）息一（yī）半的补偿（cháng）。原因有二，一是一方婚（hūn）前已经签订房（fáng）产（chǎn）买（mǎi）卖合同，购买（mǎi）什么小（xiǎo）区（qū）、什么楼（lóu）层、什么朝向的房产是（shì）购买方（fāng）自己（jǐ）的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买（mǎi）方（fāng）自然（rán）应（yīng）当承担（dān）房价下跌的风险（xiǎn）；二是离婚时房（fáng）产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资（zī），房（fáng）价暂时下（xià）跌并不（bú）会对其造成实（shí）质性损失。
